Комплексная проверка документов для покупателей и продавцов

Для покупателя и арендатора рынок недвижимости таит в себе много опасностей и разочарований. Для грамотного оформления сделок с недвижимостью и их последующей регистрацией или подписания договора аренды необходимо знать основы гражданского, жилищного и семейного законодательства, изучить требования нормативно-правовых актов и т.д. Поэтому самостоятельное оформление сделок с недвижимостью может привести к излишнему затягиванию сделки, большим финансовым потерям вплоть до признания сделки недействительной и утраты права собственности на приобретенное имущество. В связи с этим, мы можем оказать Вам профессиональную консультацию по любому интересующему вопросу, соблюдая конфиденциальность и полную безопасность проходящих у нас сделок.

Процедура сделки с участием или без участия агентства недвижимости проводятся практически по одной схеме, в соответствии с законом, но, зачастую, сам процесс является длительным и осложняется множеством явных и скрытых рисков. Это связано в первую очередь с постоянными изменениями в законодательстве, существующей бюрократической системой и т.д.

Следовательно, если Вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью — обращайтесь за помощью к нам. Наши сотрудники станут Вашими надежными помощниками ! Мы поможет подобрать для покупки/продажи/аренды/обмена: комнату или квартиру, офис, дом, коттедж и т.д; поможет с подготовкой необходимых документов, строго соблюдая действующее законодательство, обеспечит Вам юридическое сопровождение сделки с её государственной регистрацией или оформлением аренды.

Мы все делаем для того, чтобы сотрудничество с нами запомнилось для Вас качественными услугами, добросовестным отношением сотрудников и моральным удовлетворением. Работая с "Городской недвижимостью"  Вы в этом убедитесь!

Как проверить документы на недвижимость

Что такое проверка документов на недвижимость? Или как ещё говорят, документов к сделке?

Это, для начала, точное установление соответствия содержания данных документов действующему законодательству, соответствия этих документов друг другу и наличие в них подтверждаемых сведений о правах тех лиц, которые о них заявляют.

Для того, чтобы понимать  КАК можно проверить документы, надо понять  ЧТО нужно проверять.

При этом  необходимо различать  ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ документы и ПРАВОПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ.

Правоустанавливающие  — главные по своей сути. Именно их содержанием определяется то право, которое есть у лица на конкретную недвижимость. В разного рода бумагах они могут именоваться как «Документы-основание» или «Основание возникновения права», одним словом – это те документы, на основании которых право возникло.

Проверить подлинность и характер этого права можно там, где собираются все сведения об этих правах и откуда можно получить о них справку.

В России такой базой данных является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверить сведения можно, получив Выписку о правах на объект недвижимого имущества. На самом деле, существуют разные виды данной выписки, но Вы можете заказать ту, которая Вам нужна. По закону такие выписки готовятся пять рабочих дней. Иногда получается быстрее. Тонкость заключается в том, чтобы адрес объекта и вид объекта точно совпадал с вашим запросом, иначе Реестр может незамысловато ответить, что не располагает сведениями…., а Вы просто ошиблись адресом.

В этой же базе данных по закону должны быть зарегистрированы все возможные обременения и ограничения недвижимости: залог, ипотека, сервитут и т.д. Сведения об этом также будут содержаться в выписке.

Есть такие объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в описанном выше реестре. Это, в первую очередь, объекты,  право на которые возникло до 1997 года – года принятия федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право это законное и его никто не оспаривает, но, чисто технически, более удобно совершать сделку с объектом, зарегистрированным в регистрационных органах.

Формально, при регистрации сделки с такими объектами в регистрационных органах первым делом регистрируется «ранее возникшее право», а потом уже сама сделка.  Право на подобные объекты проверить гораздо сложнее, однако в их правоустанавливающих документах всегда есть ссылка на то, какой орган этот документ выдал и кто зарегистрировал его и право. Именно там и надо искать подтверждения.

Если это Администрация – таким подтверждением будет архивная справка или выписка, если территориальное БТИ или Земельный Комитет – кадастровый паспорт на объект.

Сразу отмечу, что в данном случае я веду речь о проверке содержания права на недвижимое имущество. Помимо этого, проверки и подтверждения требуют технические параметры, такие как площади квартир и земельных участков – их видно из кадастровых паспортов, наличие возможных незаконных перепланировок или сервитутов – ищем там же. Также нас могут волновать  сведения о зарегистрированных гражданах, которые можно выяснить в Выписке из домовой книги.  А если нас интересуют РАНЕЕ зарегистрированные граждане – то эта Выписка должна быть РАСШИРЕННАЯ.

Несколько слов о составе документов, которые предоставляются на сделку. Подавляющая их часть описана выше, однако совсем не обязательно они в полном составе должны подаваться в регистрационные органы. Современная стратегия регистрации прав на недвижимость и сделок с нею разрешает не предоставлять документы, поданные и учтенные ранее. Таким образом, в РосРеестр (орган государственной регистрации) стало возможным приходить на сделку исключительно со Свидетельством и договором. Остальные документы играют роль как раз именно проверочную, подтверждающую.

Думаю, очевидно, что даже элементарная проверка документов требует определенных, не катастрофических, но значимых затрат если не денег, то времени. А время, как известно, стоит денег. Итак, кто будет за это платить?

По сложившемуся обыкновению, подготовкой документов к сделке занимается собственник, а оплата самой сделки – на приобретателе.

С другой стороны, как я уже описал, закон строго не обязывает собственника повторно готовить и предоставлять многие ранее зарегистрированные документы. Они нужны как раз для проверки, а не для государственной регистрации. Логичным в этом случае будет возложение бремени по их получению на сторону, заинтересованную в проверке.

В завершение добавлю, что общим принципом проверки документов на недвижимость, в частности при подготовке к сделке, должно стать отсутствие у проверяющей стороны невыясненных вопросов и документальное соответствие реальных прав правам заявленным.